Booking.com czy własna strona z rezerwacjami: co się opłaca apartamentom, pensjonatom i agroturystykom

Prowizja Booking: ile procent i od czego się ją liczy

Booking nie publikuje jednej stawki dla Polski. W pomocy dla partnerów pisze, że dokładny procent zależy od kraju, rodzaju obiektu i umowy podpisanej przy rejestracji. Swoją stawkę zobaczysz przy zakładaniu konta obiektu, a jeśli już działasz, w umowie (General Delivery Terms) i na wyciągu rezerwacji w extranecie.

Zasady naliczania według partner.booking.com, stan na 22 października 2026:

• Od czego: od całej kwoty rezerwacji, czyli ceny noclegu i dodatkowych opłat, na przykład za sprzątanie.
• Kiedy: po wymeldowaniu gościa. Prowizję płacisz też od rezerwacji bezzwrotnych oraz od opłat za anulowanie i niestawienie się, jeśli je pobierasz od gościa.
• Opłata miejscowa i VAT: Booking nie liczy prowizji od lokalnych podatków, takich jak opłata miejscowa. Od VAT w większości krajów ją liczy. Rozliczenie faktur za prowizję ustal z księgową.
• Programy: Preferred Partner i Visibility Booster podnoszą łączną prowizję ponad stawkę z umowy. Genius stawki nie zmienia, ale po dołączeniu dajesz gościom Genius automatycznie 10% rabatu na najtańszy i najpopularniejszy typ pokoju.
• Faktura: przychodzi raz w miesiącu, za pobyty zakończone w danym okresie.

Policz to na swoich liczbach. Przykład do rachunku, a nie stawka Booking dla Twojego obiektu: przy prowizji 15% tydzień w apartamencie za 3500 zł razem ze sprzątaniem oznacza 525 zł dla portalu. Dziesięć takich pobytów w sezonie to 5250 zł.

Airbnb: ile bierze od gospodarza

Airbnb ma dwa modele opłat. Według centrum pomocy Airbnb:

• Opłata tylko od gospodarza: większość gospodarzy płaci 15,5%, pozostali zwykle od 14 do 16%. Całość schodzi z Twojej wypłaty.
• Opłata dzielona: gospodarz płaci zwykle 3%, a gość dopłaca od 14,1 do 16,5% sumy rezerwacji. Airbnb ten model wygasza.

W obu przypadkach gość, który wraca przez aplikację, generuje opłatę przy każdym pobycie. Sprawdź na swoim koncie, który model Cię dotyczy, i wpisz tę liczbę obok prowizji Booking.

Co daje portal apartamentowi i pensjonatowi

• Gości, którzy Cię nie znają. Rodzina z Poznania wpisuje „Międzyzdroje, 4 osoby, sierpień” i dostaje listę z filtrami, mapą i cenami. Do takich osób w pierwszym sezonie trudno dotrzeć inaczej.
• Zaufanie. Gość ma w aplikacji konto, zapisaną kartę i historię wyjazdów, więc rezerwuje u nieznanego gospodarza bez obaw. Opinie innych gości robią za rekomendację.
• Płatności i formalności. Booking ma własną obsługę płatności (Payments by Booking.com), a Airbnb pobiera pieniądze od gościa i wypłaca Ci należność. Bramki płatności i procesu rezerwacji nie musisz budować sam.

Czego Booking nie da: gość wraca do aplikacji, a nie do Ciebie

• Kontaktu na kolejne sezony. Gość zarezerwował w portalu, więc za rok też zacznie od portalu. Wpisze miejscowość i zobaczy Twój obiekt obok kilkudziesięciu innych z okolicy. Za jego powrót zapłacisz prowizję jeszcze raz, o ile w ogóle wybierze Ciebie.
• Marki. Karta Twojego pensjonatu wygląda w portalu tak samo jak karty sąsiadów. Nazwy, którą gość zapamięta i wpisze w Google, portal Ci nie zbuduje.
• Opinii poza portalem. Oceny z Booking zostają w Booking. Wizytówka Google potrzebuje własnych, a to ją widzi ktoś, kto szuka w Mapach „apartamenty Świnoujście”.
• Wpływu na zasady. Stawki, programy i sposób wyświetlania ofert ustala portal. Booking zapowiada zmiany prowizji z wyprzedzeniem, ale decyzję podejmuje sam.

Czy na własnej stronie możesz mieć taniej niż na Booking?

W Polsce tak. Klauzula parytetowa to zapis w umowie, który zabrania obiektowi oferować niższej ceny w innych kanałach. Przez lata Booking stosował w Europie tak zwany wąski parytet: obiekt nie mógł mieć taniej na własnej stronie. Dziś Booking w pomocy dla partnerów zalicza wszystkie kraje Europejskiego Obszaru Gospodarczego do krajów bez parytetu. Przy programie Genius wymóg konkurencyjnych cen również nie dotyczy obiektów z EOG.

Tło prawne: w maju 2024 roku Komisja Europejska uznała Booking za strażnika dostępu w rozumieniu aktu o rynkach cyfrowych (DMA). Art. 5 ust. 3 DMA zakazuje strażnikowi dostępu blokowania firm, które oferują te same usługi po innych cenach lub warunkach na własnej stronie albo u innych pośredników.

Co zrobić: przed zmianą cenników otwórz w extranecie swoją umowę (dział z umowami pod ikoną użytkownika) i sprawdź zapis o parytecie. Cena bezpośrednia nie musi być niższa o całą prowizję. Gościowi wystarczy jasny powód, żeby zarezerwować u Ciebie.

Booking czy własna strona? Najczęściej jedno i drugie

Portale zostają kanałem dla nowych gości, zwłaszcza w pierwszych sezonach. Strona zbiera rezerwacje od gości powracających, z poleceń i od osób, które wpisują w Google nazwę Twojego obiektu. Każda rezerwacja przeniesiona z portalu na stronę to prowizja, która zostaje u Ciebie.

Jak to ułożyć:

1. Prowadź jeden kalendarz: strona i portale pokazują te same wolne terminy (szczegóły niżej).
2. Daj powód do rezerwacji bezpośredniej: niższą cenę, kod rabatowy na kolejny pobyt, późniejsze wymeldowanie albo miejsce parkingowe w cenie. Wybierz to, co realnie możesz dać.
3. Zostaw w obiekcie kartkę z adresem strony i kodem dla powracających. Zanim napiszesz do gości z portalu, sprawdź w umowie z portalem, co wolno Ci robić z ich danymi.
4. Przy rezerwacji bezpośredniej zapytaj o zgodę na wiadomość przed kolejnym sezonem. O zgodach i formularzach piszę w tekście RODO na stronie firmowej.
5. Używaj tej samej nazwy, adresu i telefonu na stronie, w wizytówce Google i w portalach.

Sam portal wystarczy, gdy masz jeden apartament, wynajmujesz go kilka tygodni w roku i nie liczysz na stałych gości. Strona zaczyna się zwracać, gdy ci sami ludzie wracają co sezon albo gdy prowizje z jednego lata wystarczyłyby na jej zrobienie.

Co musi mieć strona apartamentu, pensjonatu albo agroturystyki

• Kalendarz dostępności zsynchronizowany z portalami. Najprostsza droga to iCal: Booking i Airbnb eksportują i importują zajęte terminy przez linki do kalendarzy. To nie działa na bieżąco. Booking pobiera podpięte kalendarze co dwie godziny, Airbnb aktualizuje swój co trzy, a Booking zaznacza, że synchronizacja nie jest dostępna dla każdego obiektu. Przy kilku pokojach i dużym ruchu w sezonie lepiej sprawdza się channel manager, który przesyła do portali ceny i dostępność przez integrację. Takie połączenia robię w ramach systemów i integracji.
• Zdjęcia od Ciebie: każdy pokój, łazienka, kuchnia, widok z okna, parking, ogród. Sesji zdjęciowych nie robię. Wystarczą dobre ujęcia telefonem przy dziennym świetle.
• Cennik sezonowy: cena za noc w sezonie i poza nim, minimalna liczba nocy, sprzątanie, dopłata za zwierzę i dostawkę.
• Dojazd: adres, parking, ile minut pieszo do plaży albo lasu. W Świnoujściu napisz, po której stronie Świny leży obiekt. Przy agroturystyce opisz ostatni odcinek drogi, którego nawigacja nie zna.
• Regulamin: godziny zameldowania i wymeldowania, zwierzęta, cisza nocna, anulowanie i zwrot zaliczki.
• Opłata miejscowa albo uzdrowiskowa. Wprowadza ją rada gminy uchwałą. Jeśli Twoja gmina ją pobiera, podaj stawkę za dobę i napisz, czy jest w cenie. Gość nie zdziwi się przy wyjeździe.
• Płatność zaliczki online: bramka z BLIK-iem i kartą, zaliczka przy rezerwacji, reszta przed przyjazdem albo na miejscu. Warunki zwrotu zapisz w regulaminie.
• Wizytówka Google z linkiem do strony i tymi samymi danymi. Jak ją uzupełnić, opisałem w tekście wizytówka Google dla firmy.
• Dane strukturalne LodgingBusiness: typ ze słownika schema.org dla obiektów noclegowych. Opisuje nazwę, adres, godziny zameldowania i wymeldowania, zwierzęta i udogodnienia w formie, którą odczytują wyszukiwarki. Rozszerzone wyniki dla wynajmu wakacyjnego Google pokazuje tylko partnerom z dostępem do Hotel Center, więc sam znacznik nie doda Ci gwiazdek w wynikach.
• Wersja po niemiecku albo angielsku, jeśli przyjmujesz gości z zagranicy.

Strony dla firm ze Świnoujścia i okolic opisałem osobno: strony internetowe w Świnoujściu.

Jak to wygląda u mnie

Zaczynam od krótkiej rozmowy i darmowego szkicu strony. Potem dostajesz wycenę na piśmie, zanim cokolwiek zapłacisz. Kalendarz podpinam do portali przez iCal albo do channel managera, którego już używasz. Dalej idziemy etapami: akceptacja szkicu, zaliczka, projekt, wdrożenie. Od czego zależą ceny stron na rynku, rozpisałem w tekście ile kosztuje strona internetowa.

Od czego zacząć

Pobierz zestawienie rezerwacji z ostatniego sezonu z Booking i Airbnb. Zsumuj prowizje i zaznacz gości, którzy byli u Ciebie drugi raz. Prowizja od ich pobytów pokazuje, ile możesz zatrzymać dzięki rezerwacjom bezpośrednim.

Chcesz zobaczyć, jak wyglądałaby strona Twojego apartamentu albo pensjonatu z kalendarzem i zaliczką online? Napisz do mnie. Odpowiadam tego samego dnia, a przed wyceną rysuję darmowy szkic.